Van Gayrimenkul Avukatı Ömer Cimcak

Van Kira Avukatı Van Avukat Ömer Cimcak 

Gayrimenkul hukuku ve sözleşme hukuku alanında karşılaştığınız tüm hukuki sorunlara profesyonel çözümler getirmektedir. Kiracı ve ev sahibi arasında meydana gelen tüm uyuşmazlıklarda özellikle kira artışı, komisyon, kiralanan evin tahliyesi ve başkasına satılması ,tahliye taahhütnamesi, ihtarname ve diğer konularda bize ulaşabilirsiniz. Van Avukat Ömer Cimcak Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak hukuki araştırmalarımıza ve çalışmalarımıza mesai saatleri içinde ve dışında devam etmekteyiz.

Hukuki Danışma için :0535 374 86 42

2024 Kira Zammı Ne Kadar?

8 Haziran 2022 tarihinde TBMM Genel Kurulu tarafından kabul edilen 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklenmiş olup 2022 kira artış oranı,  2023 kira artış oranı,  2024 kira artış oranı düzenlenmektedir.  

Söz konusu hüküm ile kira artışı bakımından 2024 Temmuz'a kadar %25 olarak belirlenen sabit oran öngörülmektedir. Böylece kiralayan lehine, bir önceki yıla ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla kira artışı yapılması mümkün kılınmaktadır.

Taraflar arasında bir anlaşma bulunan hallerde bu anlaşma, bulunmayan hallerde ise TÜFE oranı %25’i geçmemek kaydıyla geçerli kalmaya devam etmektedir.

Taraflar arasında sabit oranı geçecek surette yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden hükümsüz olmaktadır. Kira artış oranı 2024 yılında temmuz ayına kadar bu surette belirlenmektedir.

%25 Kira Zammı Kimleri Kapsıyor?

Söz konusu düzenleme 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2024 tarihine kadar geçen sürede kira sözleşmesi yenilenenler bakımından uygulanma olanağına sahiptir.

Kira sözleşmesi bu tarihten önce yenilenenler yahut bu tarihler arasında kira sözleşmesi akdedenler bakımından ise uygulanma olanağı bulunmamaktadır.

İlgili düzenleme, kira sözleşmesinin süresinin başlangıçta ne kadar belirlendiği önem arz etmeksizin uygulanma olanağına sahiptir. Dolayısıyla bir seneden fazla süreli kira sözleşmelerinin bu tarihler arasında yenilenmesi halinde de bu kurala tabi olmaktadırlar.

Ayrıca, söz konusu hüküm konut kiraları bakımından geçerli olmaktadır. Dolayısıyla iş yeri kira sözleşmeleri bakımından genel kurallara göre kira artışı yapılması gerekmektedir.

İlgili düzenleme ile TBK m. 344/2 hükmüne atıf yapılarak hâkim tarafından alınan kararlarda da bu hükmün uygulanacağı belirtilmektedir. Ancak atıf yapılan hüküm kira arttırım kaydı bulunulmayan durumlarda açılan kira tespit davalarına ilişkindir.

Bu husus hata olarak değerlendirilmekte olup asıl amaçlananın TBK m. 344/3 hükmüne atıf yapılması olduğu belirtilmektedir. Bu değerlendirme ile emsal kira bedellerine göre kira artışı yapıldığı durumlarda dahi hâkimin sabit oran (%25) ile bağlı olduğu sonucu çıkmaktadır.  

Kiracı ve ev sahibi arasındaki tüm konularda Van Kira Avukatı ve Van Gayrimenkul Avukatı Ömer Cimcak'a danışabilirsiniz.

1 - KİRA SÖZLEŞMESİ

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira ücretini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Kira sözleşmesinde şekil şartı yoktur. Yazılı veya sözlü şekilde yapılabilir.Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

2 - KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Kira sözleşmelerinde taraflar, kira ücretini sözleşme özgürlüğü prensibi çerçevesinde serbestçe belirleyebilirler. Kira bedelinin serbestçe belirlenmesi, kira sözleşmesinin kurulması sırasında söz konusu olmaktadır. Buna karşılık, sözleşmenin devamı sırasında Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin belirlenmesine sınırlamalar getirilmiştir. Nitekim TBK’ na göre sözleşmenin zayıf tarafını korumak amacıyla kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklikler yapılamaz. Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

A - YENİ KİRA DÖNEMİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçmesinden sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

B - KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİ

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren  ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

C - KİRA TESPİT DAVASI

Kira bedelinin belirlenmesi için, kira tespit davasını kiralayan, malik veya kiracı her zaman davasını açabilir. Ancak bu dava, yeni sözleşme dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, o kira dönemini yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

3 - KİRA FARK ALACAĞI DAVASI

Kira sözleşmesinde taraflarca belirlenen kira artışına ilişkin şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede belirlenen artış hükmü gereğince kiracının kira parasını her yenilenen kira yılında sözleşmedeki artış oranına uygun şekilde artırarak ödemesi gerekir. 6098 sayılı T.B.K.nun kira bedelinin belirlenmesi başlıklı 344. maddesinde; "tarafların yenilen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır." hükmü dikkate alınmak üzere  ÜFE artış oranını geçmemek üzere sözleşmedeki artış hükmü doğrultusunda kira fark alacağının tahsili talep edilebilir. Dolayısıyla takip tarihinden geriye doğru beş yıllık kira farkı alacağının tahsiline ilişkin dava açılabilir.Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

4 - TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Kira sözleşmesinden bağımsız olarak bir taşınmazı kiralayan kiracının, sözleşme bitiminde kiraladığı taşınmazı herhangi bir şart öne sürmeden boşaltacağına dair verdiği yazılı irade beyanına tahliye taahhütnamesi adı verilir. Tahliye taahhütnamesinin hukuki olarak kabul edilebilir olması için yazılı şekilde yapılması, sözleşme tarihinden itibaren belirli bir sürenin geçmesi ve kiracının özgür iradesine dayanarak tahliye kararının belirtilmesi gerekir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kiracının belirli bir süre taşınmazda oturması esas alınır. Bu nedenle kira sözleşmesi esnasında yapılan tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilir. Tahliye taahhütüne rağmen süre bitiminde kiracının mülkü boşaltmaması halinde, kiraya veren taahhüt tarihinin bitiminden 30 gün öncesinde ihtarname çekerek dava ve icra yoluna gidebilir.Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

5 - KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ- KİRALANANIN TAHLİYESİ - TAHLİYE DAVASI

A - KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresinin sonucunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlar dahil olmak üzere , kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

B - KİRALANANIN TAHLİYESİ

B - 1 KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYE TAHLİYE

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davasında kira akdinin yazılı olması bir şart olarak aranmamaktadır. Kiraya veren, kiracının borcunu süresinde ödememesi durumunda doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak ihtarlı ödeme emri gönderir ve kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi için süre verir. Borçlu bu ödeme emrine 7 gün süresi  içinde itiraz edebilir.Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

Borçlu kiracı tarafından itiraz süresi içerisinde takibe itiraz edilmez ise takip kesinleşir ve kira sözleşmesinin varlığı ve talep edilen kira borcu kabul edilmiş sayılır. Ancak kanun burada borçluya 30 günlük bir ödeme süresi vermiştir. Bu sebeple bu süre dolmadan alacaklı haciz ve tahliye yoluna başvuramayacaktır. Borçlu kiracı 7 günlük itiraz süresi içinde itiraz etmemiş 30 günlük ödeme süresinde de ödeme yapmamış ise;

Alacaklı, kirayı veren 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden kiracı borçlunun kiralanandan tahliyesini isteyebilir.

Aynı zamanda kira alacağının tahsil edebilmek amacıyla borçlu kiracının mallarını üzerinde haciz işlemi gerçekleştirebilir.Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

B - 2 KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ NEDENİYLE TAHLİYE

Kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna başvurmak için kiraya verenin elinde yazılı bir kira veya tahliye taahhüdünün olması gerekmektedir. Sözlü bir anlaşma kiralananın bu şekilde tahliyesi için yeterli kabul edilmemektedir. Taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi yoksa yazılı tahliye taahhüdünün varlığı halinde  yeterli olacaktır. Kira süresinin bitmesi nedeniyle tahliyede icra dairesi artık ödeme emri değil, tahliye emri gönderecektir. Takibin kesinleşmesinin ardından artık sadece tahliye söz konusudur.Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

Kiraya veren kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde kiracının tahliyesi için gerekli takip başlatmalıdır. Kiraya verenin kiracıya karşı genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekir.Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

6 - KİRACININ BORÇLARI SEBEBİYLE KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasında kullanılan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Ancak alacaklı kiraya veren bu hapis hakkını, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanamayacaktır.Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

7 - KİRA UYARLAMA DAVASI

Kira sözleşmesi kurulurken var olan koşullar öngörülemez bir şekilde sonradan değişebilir ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki denge, bir tarafın aleyhine katlanılamayacak ölçüde bozulabilir; borcunu ifa etmesi taraf açısından çok güçleşmiş olabilir. Bu durumda da katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin uygulanması ve borcun aynen ifasının borçludan beklenmesi, adalete, dürüstlüğe ve hakkaniyete aykırı düşer; Bu olumsuz sonuçların önüne geçmek için sözleşme değişen bu koşullara göre yeniden uyarlanır.Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

8 - GAYRİMENKUL KİRALAMA

Büromuzda yalnızca kira davaları değil uzman avukatlarımızın desteğiyle gayrimenkul kiralama, kira sözleşmesi hazırlama, kira sözleşmesi yönünden faiz, kefalet gelir vergisi (stopaj), kdv ve damga vergisi ile takas mahsup meselelerinde hukuki yardım ve destek verilmektedir .Bu konuda Van Kira Avukatı, Van Boşanma Avukatı ve Van Avukat Ömer Cimcak'tan bilgi alabilirsiniz.

0535 374 86 42